Immobilienwertermittlung und Gebäudeschadstoffe

von Dipl.-Ing. (Univ.) Alexander Fleming. FlemING. ConsultING.

Immobilienwertermittlung und Gebäudeschadstoffe

Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie bietet die am 19.05.2010 in Kraft getretene Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) drei Verfahrensvarianten an. Diese Varianten sind an die bereits aus der Wertermittlungsverordnung (WertV) bekannten Verfahren angelehnt und umfassen das:
– Vergleichwertverfahren (§ 15-16 ImmoWertV)
– Ertragswertverfahren (§ 17-20 ImmoWertV)
– Sachwertverfahren (§ 21-23 ImmoWertV).

Zur Vertiefung der o.g. Ermittlungsverfahren wurden im Bundesanzeiger zusätzliche Einzelrichtlinien veröffentlicht (Sachwertrichtlinie 2012, Vergleichswertrichtlinie 2014 und Ertragswertrichtlinie 2015). Diese Einzelrichtlinien weisen hilfestellende Eigenschaften auf, die sowohl zur einheitlichen Ermittlung des Immobilienwertes beitragen als auch die Grundlage für eine in nahen Zukunft zu aktualisierende Wertermittlungsrichtlinie (20xx) bereiten sollen.

Auffallend bei tieferer Betrachtung der drei oben genannten Bewertungsverfahren ist die fehlende Möglichkeit einer verkehrswertrelevanten (insbesondere verkehrswertmindernden) Berücksichtigung der vor allem in älteren Bestandsimmobilien verbauten Gebäudeschadstoffe wie zum Beispiel Asbest, Blei, künstliche Mineralfasern (KMF), Formaldehyd, Polycyclische Kohlenwasserstoffe (PAK), Holzschutzmittel, Polychlorierte Biphenyle (PCB) und viele mehr.

Die frühere Verwendung der inzwischen als „Gefahrstoffe“ im Sinne der Gefahrstoffverordnung eingestuften Baustoffe und ihr Dasein als Teile der Gebäudekonstruktion (z. B. PAK-haltige Abdichtungsbahn auf dem Dach oder asbesthaltigen Fassadenbekleidung), der Gebäudeausbauteile (z. B. asbesthaltigen Floor-Flex Platten) oder Ausstattung (z. B. PCB-haltigen Wandanstriche) stellt viele Gebäudeeigentümer sowohl in der Nutzungsphase des Gebäudes als auch im Zuge von Sanierungs-, Modernisierungs- oder Abbrucharbeiten vor große finanzielle Herausforderungen. Denn der Ausbau der Gefahrstoffe unterliegt besonderen Anforderungen an den Arbeits- und Gesundheitsschutz der damit arbeitenden Beschäftigten, die in den jeweiligen technischen Regeln für Gefahrstoffe (z. B. TRGS 519, 521, 524 usw.) vorgegeben sind.

Auch die Entsorgung dieser Stoffe ist an bestimmte Anforderungen zum Schutz der Umwelt geknüpft und für den Gebäudeeigentümer als den Abfallerzeuger bzw. „Abfalleigentümer“ im Sinne des Kreislaufwirtschaftsgesetzes teils mit hohen Ausgaben verbunden. Die im Gebäude verbauten Gefahrstoffe beinträchtigen somit die Eigenschaft der Immobilie und mindern ihren Wert.

Der Ansatz eines wertmindernden Faktors stellt viele Sachverständige für Immobilienbewertung vor große Herausforderungen und wird aktuell einfach außen vor gelassen. Dies ist nicht nur teils der fehlenden Qualifikation und somit dem fehlenden Fachwissen der jeweiligen Wertermittler geschuldet, sondern vor allem der nicht vorhandenen Vorgabe bzw. Methode zur Bestimmung eines solchen Faktors/wertmindernden Ansatzes.

Die eindringliche Empfehlung an alle Kaufinteressenten eines „älteren“ Gebäudes lautet: lassen Sie die Immobilie im Vorfeld auf Innenraumschadstoffe prüfen, um den Wert der Immobilie entsprechend zu „korrigieren“!

Immobilienwertermittlung: „Der aktuelle Stand der Technik“

Zum aktuelle Zeitpunkt existieren drei Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie. Nachfolgend wird geprüft, ob eines dieser bereits bekannten Verfahren eine Möglichkeit zur Berücksichtigung der wertmindernden Eigenschaft der Gebäudeschadstoffe bei der Bestimmung des Verkehrswertes bietet.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird bei der Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden angewandt, sobald es Erkenntnisse aus Verkäufen und somit den bereits erzielten Verkaufspreis eines vergleichbaren Objektes in nahen Umgebung zum zu bewertenden Objekt gibt.

Eine genauere Bestimmung des Vergleichswertes verspricht eine große Menge an Vergleichsobjekten, wobei diese bestmögliche Identität zum zu betrachtenden Objekt haben müssen. Die möglichst überein zu stimmenden Faktoren sind dabei:
– die Lage
– die Grundstücksgröße
– die Wohnfläche
– die Bauart
– das Baujahr
– die Bauweise
– der bauliche Zustand
– u.v.m.

Kann bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht auf einen aussagekräftigen „Informatinspool“ zurückgegriffen werden, so werden auch Abweichungen bei den zu vergleichenden Objekten zugelassen und zum Ausgleich/Anpassung eine Menge Indexfolgen, Ausgleichskoeffizienten und Anpassungsschritte hinzugefügt.

Das Vergleichswertverfahren bietet keine direkte Möglichkeit der wertmindernden Berücksichtigung von verbauten Gebäudeschadstoffen. Eine indirekte Möglichkeit der Wertminderung wäre nur gegeben, wenn der anzusetzende Verkehrswert der Vergleichsobjekte bereits entsprechend gemindert wäre. Dies erfolgt in der Praxis jedoch nicht. Siehe hierzu die Ausführungen zum Ertragswert- und dem Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren bietet somit keine Möglichkeit einer wertmindernden Berücksichtigung von Gebäudeschadstoffen.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei Verkehrswertermittlungen von Renditeobjekten, die dauerhafte Erträge erzielen können, zum Einsatz. Diese können sein:
– Mietobjekte (Wohnungen, Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser)
– Parkhäuser
– Büro- und Geschäftsimmobilien
– u.v.m.

Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren mit dem Vergleichswertverfahren (s. o.) verknüpft.

Im ersten Bewertungsschritt wird der Wert des dazugehörigen Grundstückes ermittelt (Vergleichswertverfahren).

Im zweiten Schritt erfolgt die Ermittlung des möglichen jährlichen Ertrages des zu bewertenden Objektes. Die Summe aller zu erzielenden Erträge wird als der Jahresrohertrag bezeichnet. Von dieser Summe werden anschließend die durch den Eigentümer zu tragenden Bewirtschaftungskosten des Objektes wie zum Beispiel:
– die Verwaltungskosten
– die Instandhaltungskosten
– das Mietausfallwagnis
– die Betriebskosten
in Abzug gebracht. Daraus resultierend wird der Reinertrag bestimmt, der um den Anteil des Bodenwertes an dem Reinertrag korrigiert wird. Abhängig von der Restnutzungsdauer des Grundstückes bzw. der Immobilie erfolgt die Bestimmung des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Wertermittlung.

Einer wertmindernde Berücksichtigung der verbauten Gebäudeschadstoffe wäre unter Umständen bei der Rohertragsminderung anhand der Instandhaltungskosten (s.o.) denkbar.
Instandhaltungskosten im Sinne der Ertragswertrichtlinie sind jedoch wie folgt definiert:

„Instandhaltungskosten sind Kosten, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zu Grunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlagen während ihrer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssen. Die Instandhaltungskosten umfassen sowohl die für die laufende Unterhaltung als auch die für die Erneuerung einzelner baulicher Teile aufzuwendenden Kosten und sind hinsichtlich der Höhe mit ihrem langjährigen Mittel zu berücksichtigen. (…)“ (Zitat aus: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL) vom 12. November 2015. Herausgeber: Die Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. In Vertretung Gunther Adler. Kapitel 6.2 Absatz 1 Sätze 1-2. Seite 7.).

Die laut der Ertragswertrichtlinie zu berücksichtigenden Instandhaltungskosten beziehen sich somit lediglich auf das Beibehalten des Ertragsniveaus und spiegeln nur einen anzusetzenden Kostenansatz für „Reparaturen“ durch „Abnutzung oder Alterung“ wieder. D.h. die wertmindernde Eigenschaft von verbauten Gebäudeschadstoffen findet beim Ertragswertverfahren während der Ertragszeit der Immobilie keine Berücksichtigung. Auch gibt die Ertragswertrichtlinie keinen Ansatz dafür vor, wie mit den Gebäudeschadstoffen nach Ablauf der Ertragszeit (Abbruch des Objektes und der dabei zu beachtenden besonderen Grundsätze beim Arbeitsschutz und der Abfallentsorgung) und den dabei entstehenden Kosten für den Eigentümer des Objektes umzugehen ist.

Das Ertragswertverfahren bietet somit keine Möglichkeit einer wertmindernden Berücksichtigung von Gebäudeschadstoffen.

Das Sachwertverfahren

„Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.“ (Zitat aus: Die Sachwertrichtlinie vom 5. September 2012. Herausgeber: Der Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. In Vertretung Rainer Bomba. Kapitel 2, Absatz 1 Satz 2.)

Kommen bei Wertermittlung eines bebauten bzw. unbebauten Grundstückes die zuvor dargestellten Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren) nicht in Betracht, da zum Beispiel die Herstellungskosten (also der Sachwert) des Objektes den wertgebenden Faktor darstellen und nicht beispielhaft der zu erzielende Ertrag (oft ist es bei Immobilien zur Selbstnutzung der Fall), so wird das Sachwertverfahren angewendet.

Üblicherweise wird aber auch das Sachwertverfahren mit dem Vergleichswertverfahren (s. o.) kombiniert. Diese Kombination jedoch nur auf die Ermittlung des Bodenwertes beschränkt:

„Im Sachwertverfahren ist (…) der Bodenwert nach § 16 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.“ (Zitat: Die Sachwertrichtlinie vom 5. September 2012. Herausgeber: Der Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. In Vertretung Rainer Bomba. Kapitel 3, Absatz 1, 3. Spiegelstrich.)

Im zweiten Schritt erfolgen jeweils die Ermittlungen der Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie der baulichen Außenanlagen sowie der sonstigen Anlagen. Die Summe aus den vier ermittelten Werten bildet den vorläufigen Sachwert.

Anschließend wird der errechnete vorläufige Sachwert um wertmindernde von den Objektmerkmalen abhängigen Faktoren „gereinigt“, um letztendlich den zum Zeitpunkt der Bewertung bestimmten Sachwert des Objektes zu erhalten.

Wertmindernde Ansätze zur Berücksichtigung der verbauten Gebäudeschadstoffe werden bei diesem Verfahren jedoch nicht angesetzt.

Das Sachwertverfahren bietet somit ebenfalls keine Möglichkeit einer wertmindernden Berücksichtigung von Gebäudeschadstoffen.

 

Weitere Informationen:

Sachwertrichtlinie: (Link zum Bundesanzeiger-Verlag) – Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts Sachwertrichtlinie – SW-RL. Stand 05.09.2012.

Vergleichswertrichtlinie: (Link zum Bundesanzeiger-Verlag) – Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL). Stand 20.03.2014.

Ertragswertrichtlinie: (Link zum Bundesanzeiger-Verlag) – Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL). Stand 12.11.2015.

ImmoWertV: (Link zu „Gesetze im Internet“) – Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der
Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Stand 19.05.2010.

Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006: (Link zu http://www.bund.de) – Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken 8Wertermittlungsrichtlinie  WertR2006). Stand März 2006.

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